商品房調(diào)查報告

隨著個人的文明素養(yǎng)不斷提升，報告十分的重要，不同種類的報告具有不同的用途。寫起報告來就毫無頭緒？以下是小編精心整理的商品房調(diào)查報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

從本月各城區(qū)物業(yè)在售均價走勢圖中可以看出：普通住宅類物業(yè)仍然是城內(nèi)區(qū)的價位最高，稀缺性和商業(yè)繁華以及產(chǎn)品本身特點是撐起城內(nèi)區(qū)價位的主因；其次是城南區(qū)普通住宅類的在售均價，本月繼續(xù)上漲，區(qū)域內(nèi)高檔住宅的推出和稀缺地段上產(chǎn)品的推出是本月城南區(qū)在售均價持續(xù)上漲的動力；而高新區(qū)在售均價僅排名第三，本月高新區(qū)雖推出不少新品，但在定價方面，新項目都較為保守，優(yōu)惠幅度均較大，在一定程度上拉低了區(qū)域內(nèi)整體房價；其他城區(qū)本月普通住宅在售均價也呈上漲的態(tài)勢，但幅度遠遠小于6、7月份，可見為了在20xx年最后的黃金月，房企在定價方面還是較為保守的。

商服用房類物業(yè)本月各區(qū)在售價格除城內(nèi)區(qū)漲幅較大外，其他城區(qū)上漲幅度較前兩個月均略有減少，目前城內(nèi)區(qū)和城西區(qū)有綜合商業(yè)體成交外，其他城區(qū)仍是以社區(qū)底商為主要成交對象，因社區(qū)底商成交的不固定性影響商服用房的銷量呈上下大幅震蕩。

寫字樓類物業(yè)本月高新區(qū)繼續(xù)獨占前五強，仍然占據(jù)了相當?shù)氖袌龇蓊~，從本月寫字樓成交數(shù)據(jù)來看，除了城北區(qū)在售的天地時代廣場和海璟藍寓外，其余都是高新區(qū)的項目，高新區(qū)良好的辦公環(huán)境和投資環(huán)境是寫字樓市場得以發(fā)展的主因。

一、主要原因

（一）成本推動。

普通商品房價格是由成本、利潤和稅金三個部分組成，而成本占整個價格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等五大項。從1997年至20xx年年一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲98%；建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%；公共基礎(chǔ)設(shè)施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%；附屬公共配套設(shè)施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費用的提高，企業(yè)利潤標準8%雖然沒有改變，但因利潤提取是隨成本基數(shù)計提的，利潤也水漲船高。

（二）市場拉動。

房價的高低從某種意義上折射出這個地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，1996年xx地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入5282元/年，農(nóng)民人均收入2845元/年，到20xx年分別增加到9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92%。隨著人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿足于原來的一般化住房標準和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進，他們會把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、安全等作為改善居住的條件，而市場滿足了群眾的需求。

（三）人為炒作。

一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，說實在，誰都不愿看到房價有明顯下降，中央政府強調(diào)“發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產(chǎn)開發(fā)中收取大量的資金用于城市建設(shè)，因此，地方政府更多的是希望以房價刺激經(jīng)濟增長，尋求發(fā)展政績；一些經(jīng)濟學(xué)家也以“市場經(jīng)濟，有市場就應(yīng)隨意發(fā)展”為口號，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房產(chǎn)商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚。

二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購房消費者因缺乏對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場真實信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產(chǎn)市場中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣傳，這不但表現(xiàn)在房地產(chǎn)，還表現(xiàn)在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導(dǎo)，使群眾對其價格運行的判斷產(chǎn)生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。

（四）收費混亂。

一是重復(fù)收費。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設(shè)施等費用已包含在房價的成本中，但開發(fā)商在實際銷售時又向購房戶每戶收取xxxx—4000元，用于水電增容，防盜門及各項配套設(shè)施。

二是擅自提高樓層差價。通過向購房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數(shù)和大于零，而達到變相漲價的目的。

三是搭車加價。強行為購房戶購置熱水器、防盜門等，如熱水器進價1000元/臺，售價1300元/臺，防盜門進價750元/扇，售價1000元/扇，從中謀利。

四是車庫、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購房戶預(yù)收款利息也不沖減購房款。

五是截留政府規(guī)費。有的開發(fā)商實際開發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達到少解繳政府規(guī)費目的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費標準，如規(guī)定收取57元/㎡，實際收取72元/㎡。

六是其它價格違規(guī)問題。如不明碼標價，模糊標價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是開發(fā)商利益的驅(qū)動。

20xx年、20xx年物價部門對該市房地產(chǎn)價格專項檢查中，很快就初步查出價格違法金額xx余萬元。

一是供給有保障，民間存房多。據(jù)調(diào)查，20xx—20xx年xx市商品房竣售比為79%，其中，普通商品房20xx—20xx年竣工60.8萬㎡，銷售52.6萬㎡，竣售比為86%，20xx年底，積存空置普通商品房9.2萬㎡，占當年竣工普通商品房面積的39%，從購房戶采集信息情況看，自用房占70%，租用占12%，其它（含轉(zhuǎn)售）占18%。這深刻說明購房者只有一少部分是為改善居住條件，更多的是用于炒賣和出租等，因為巨額利益的誘惑，隨著開發(fā)商大量開發(fā)，房屋的竣售比會越來越低，空置率會越來越高，同時，改善生活條件后的二手房也將流向房地產(chǎn)市場，因此房價漲幅必將降低。

二需求將放緩，開發(fā)持續(xù)熱。20xx—20xx年，市區(qū)共竣工普通商品房81萬㎡，其中20xx和20xx年兩年共開發(fā)51.4萬㎡，占20xx—20xx年6年總量的58%，按90㎡/戶（三口人家）居住條件計算，可容納5667戶，17000人。平均每年銷售2800多套，安置8500人。而20xx年該市全市（含城區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人口自然增長率為—1.2%，城區(qū)人口同比增長也僅0.02%（20xx年為12.4萬人），據(jù)調(diào)查，20xx年底政府已儲備商品房用地200萬㎡將進行出讓，可建成90㎡/戶（三口人家）的住宅xx0套，按xx每年可銷售4000套計算，可持續(xù)銷售5年，再加上每年近1000戶二手房要流入市場，xx每年將會有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每戶三口人計算，可安置75000人，而xx目前含開發(fā)區(qū)僅有15萬人。隨著地區(qū)城市化進程的不斷深入，住宅、商業(yè)等用地還將會繼續(xù)規(guī)劃投放，供大于求的買方格局已經(jīng)形成。

三是宏觀有調(diào)控，房價形勢穩(wěn)。在謀求快速發(fā)展的同時，國家也開始認識到發(fā)展的“平穩(wěn)和可持續(xù)性”，因此 ……此處隱藏6623個字……跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結(jié)果。

三、成交慣性延續(xù)。

相當一批人認為，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，標志著市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導(dǎo)致拐點的出現(xiàn)。實際情況是上海商品住宅需求并未減少，而是因為商品住宅供給不足而導(dǎo)致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠遠大于20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續(xù)。“十一”放假期間上海房展會成交均價、成交總價、成交套數(shù)都高于今年5月份和去年的房展會，四天展會涌進了13萬人（這種高流量展會在上海只有兩年一度的車展和書展可以超過）。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。

四、低端帶頭走高。

下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃非?；钴S，各板塊價格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也開始擴大。與上半年高端市場的積極表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房市場占據(jù)整個市場的半壁江山。一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量房交易遠遠高于增量房交易；一些區(qū)域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。

五、后市繼續(xù)看好。

只要經(jīng)濟恢復(fù)還不穩(wěn)定，國民經(jīng)濟繼續(xù)需要房地產(chǎn)業(yè)當領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會出現(xiàn)大的波動。即便明后年我國經(jīng)濟恢復(fù)地挺好，也不可能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的`調(diào)控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方采取相應(yīng)的措施而已。實踐已經(jīng)表明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩(wěn)定，因為城市中多數(shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財富的一半。也沒有給國民經(jīng)濟造成全局性波動，反倒是在經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重滑坡時，中國房地產(chǎn)是拯救中國經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)之一。作為中國最大的經(jīng)濟城市上海，20xx年其房地產(chǎn)成交量和市場價格都將走在中國各城市的前列，保持著高位運行。

近年來，社區(qū)糾紛頻頻發(fā)生。對此,筆者專門到濮陽市的幾個商品房社區(qū)進行了調(diào)查,之所以這些社區(qū)的糾紛屢屢發(fā)生，在了解過程中發(fā)現(xiàn)，主要存在以下幾個方面的問題:

一、購房的主力已經(jīng)由“民眾業(yè)主”替代了“精英業(yè)主”。

居民自己掏錢購房，其保護自己財產(chǎn)的意識增強，將參與社區(qū)自治視為行使民主權(quán)利。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前，像建業(yè)小區(qū)、慶西小區(qū)、南江小區(qū)、清華園、麗都、清華園大部分社區(qū)的購房者普通居民占到了90%以上，他們的購房的錢大部分是貸款或者是找親戚、朋友借來的。更多地是用自己平時“扣牙縫”積攢的錢買的，購房的目的多是為自己的子女上個教育水平高的學(xué)校方便，才下決心購買。因此很珍惜自己的財產(chǎn)，無形中保護自己財產(chǎn)的意識和參與社區(qū)自治視為行使民主權(quán)利逐漸增強，這就難免和物業(yè)業(yè)主產(chǎn)生一些不同看法，甚至產(chǎn)生矛盾和糾紛。

二、社區(qū)管理的“暗箱操作”。 小區(qū)的物業(yè)公司大多隸屬于開發(fā)商，或與開發(fā)商有著密切聯(lián)系。為謀求巨額利潤，他們在社區(qū)管理中很少公布具體操作過程。在調(diào)查中物業(yè)業(yè)主似乎也有一肚子委屈，他們說，即使暫時沒有掛出明顯的收費公示，但凡涉及到收取物業(yè)費用的；只要是業(yè)主有權(quán)問及了解的，都及時拿出由當?shù)胤慨a(chǎn)部門與物價部門批復(fù)收費的文件及標準，這樣業(yè)主看了也就不該有無理的提問了?？墒俏覀児ぷ髦杏龅降氖牵瑯I(yè)主看到這樣的文件，卻說，這都是你們說的政府文件，我沒有看到最真實的紅頭文件。試問紅頭文件在哪家企業(yè)不是作為最重要的存放資料呢？能讓廣大業(yè)主看到的自然是它的復(fù)印件了。這讓居民們對物業(yè)公司產(chǎn)生不信任，容易和物業(yè)公司或者相關(guān)部門發(fā)生糾紛。

三、物業(yè)公司自身定位不準確。

很多物業(yè)公司不叫“物業(yè)服務(wù)公司”，而叫“物業(yè)管理公司”。居民們花錢聘請物業(yè)公司，是為了獲得服務(wù)，不是讓它們代表政府來管理居民。“在很多社區(qū)，物業(yè)公司都擺出一副管理者的面孔，對居民們指手劃腳，引起居民的不滿?！?/p>

對上述問題， 物業(yè)服務(wù)人員也承認，的確存在著這些現(xiàn)象。如果換位思考，你作為消費者去購物時，也不可能100%的做到讓自己滿意或是讓旁人滿意的！其實任何服務(wù)行業(yè)都存在不如意的時候，只有通過社會大眾的監(jiān)督，才能使自己得到提高！當然，也需要媒體能公平而深入的了解這些狀況，現(xiàn)實的現(xiàn)象：媒體過多的渲染了購物者的權(quán)利，而做這個行業(yè)的人卻受到兩面不是人的委屈。

四、目前關(guān)于社區(qū)管理的法律法規(guī)，明顯偏向開發(fā)商和物業(yè)公司。

調(diào)查是物業(yè)服務(wù)人員和居民普遍認為：相關(guān)的法律條例都是存在漏洞的。其實，就算是律師也有同感呀！看到其它的城市關(guān)于這方面的官司，也并非是業(yè)主提到的索賠的要求都會得到法院與當職律師的支持的。但凡與法有關(guān)的事，都會在逐步的完善與提高的，只是需要過程。

最后，筆者想說的是，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)很多人對物業(yè)管理都只停留在膚淺表面的一些現(xiàn)象，這當中內(nèi)在的東西需要大家的合作與努力。

xx年年以來樓市經(jīng)歷了一輪大起大落，商品房銷售峰點分別在xx年的9、10月份以及xx年3月份至今，而低谷則主要在xx年下半年。一方面，xx由于股市觸底致使整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境低迷；另一方面，國內(nèi)為抑制房價不理性上漲，政府出臺宏觀經(jīng)濟政策對房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而xx年底政府做出相應(yīng)政策刺激過度下行的樓市，使得xx年房地產(chǎn)市場未像預(yù)期那樣步入較長時間的調(diào)整期，需求方即時走出觀望，xx年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進

入新一輪銷售高峰，房價出現(xiàn)回調(diào)。

自xx年下半年起，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動商品房的銷售，采取帶看房團看房的方式而非像xx年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場，此后多家房地產(chǎn)媒介開通了看房直通車，拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購房信心。那么消費者需求情況究竟如何？對此，筆者采集了自xx年9月份至xx年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調(diào)查問卷，并對此進行了分析。

為了更實際的體現(xiàn)目前無錫購房主體的需求情況，筆者采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份，調(diào)查對象全部為準購房客戶，購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房（出租、轉(zhuǎn)售）等，并且根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上信息發(fā)布平臺有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù)，從供需兩方面來說明無錫商品房市場購買群體現(xiàn)狀。

第一部分調(diào)查報告主體內(nèi)容分析

購房需求者主要為24—30歲適婚年齡青年，月收入在3000—5000元之間，購房目的傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首次置業(yè)，可接受房價范圍一般在30—50萬元之間，在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80—143.999平米為主。考慮小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注重會所等商務(wù)設(shè)施。

從調(diào)查結(jié)果來看，影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價，86.5%的看房者會考慮房價因素；其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。